Часть застройщиков, действующих сейчас на рынке недвижимости, сдают проекты не «под ключ», а с так называемой черновой отделкой. Это предполагает, что покупатель сам выполнит ремонт и сделает это с учетом своих потребностей и пожеланий, сразу или перед вселением. Такое предложение востребовано потому, что продажа жилья на данном этапе имеет ряд преимуществ, как для производителя, так и для будущих жильцов.
Преимущества квартиры с черновой отделкой
1. Ввиду отсутствия части внутренних перегородок, полов, дверей и отделки стен покупатель может стилизовать приобретенное помещение в соответствии со своим вкусом и потребностями, и не нужно будет снимать плитку или обои, поставленные застройщиком, менять сантехнику и т.д.
2. Снижаются затраты компании-строителя на отделочные материалы, сокращаются сроки приведения помещений в порядок перед продажей. Как следствие, цена покупки жилплощади без готовой отделки существенно (примерно на 13%) снижается.
3. Ремонт "под себя" - это уверенность в качестве отделки, отсутствие мелких неудобств, с которыми приходится мириться.
Основные минусы
Однако существует ряд подводных камней и проблем, с которыми можно столкнуться, купив жилье в новостройке с черновой отделкой помещений:
- Очевидно, что сразу заселиться в приобретенную квартиру не получится – на всей ее площади необходимы ремонтно-отделочные работы, отсутствует любая мебель и техника – невозможно спать, готовить, принимать душ и т.д.
- Юридически однозначного определения термина «черновая отделка» не существует. Причем не только в законодательстве Российской Федерации и стран СНГ, но и в Европе. Другими словами, данное понятие является условным и неофициальным, поэтому под ним может подразумеваться что угодно, и каждая компания-застройщик может понимать данное понятие по-своему. Очень важно, покупая или заказывая проведение работ по черновой отделке помещений, обсуждать и уточнять у продавца перечень требующихся мероприятий.
Как быть? И что обычно предполагает такая отделка, рассмотрим далее. Это сформирует понимание, от чего можно будет отталкиваться при дальнейшем ремонте новостройки.
Что входит в черновую отделку
Готовая черновая отделка в новостройках Москвы в 2024 году как минимум включает в себя выполнение всех условий, требующихся для сдачи построенного жилого помещения, подведение основных коммуникаций, которые новоиспеченный жилец сможет использовать для разведения по квартире и создания нужной ему сети электричества, водопровода и т.д.:
- Во всех комнатах и вспомогательных помещениях стены обработаны слоем штукатурки необходимой толщины. Выравнивания и придания гладкости поверхностям не производится, прежде чем красить стенки или класть обои, владельцу квартиры потребуется осуществить шпаклевку и грунтовку.
- Ванная комната и санузел изготавливаются обычно с использованием специализированных плит, на которые впоследствии удобно класть кафельную плитку, каркасную обшивку и другие элементы декора по усмотрению хозяина. Конструкции ванны, унитаза и раковины в некоторых случаях устанавливаются, но могут и отсутствовать. В работы может входить гидроизоляция данных помещений.
- Что касается напольных покрытий, под них закладывается лишь основа в виде стяжки. Если в проекте здания предусмотрены теплые полы, закладывается их конструктивная основа без внешней отделки, которая так же производится за счет клиента.
- На уровне стандартных сантехнических работ происходит подведение коммуникационных труб – горячей и холодной воды, отопления и канализации. На разветвлениях труб должны стоять опломбированные счетчики водоснабжения. Если дом снабжается газом и отопление происходит именно за его счет, при черновой отделке устанавливают котел.
- Электромонтажные работы выполняются на уровне подведения разветвленных в минимальном количестве работающих проводов с напряжением. Это значит, что ни розеток, ни осветительных приборов, ни выключателей и другой регуляции не предусмотрено.
Далее Вы сможете продумать расположение мебели, техники и по плану помещения удобно расположить розетки, выключатели, систему освещения.
Помимо электрических, подводятся кабеля для стационарного телефона и телевизора.
- Во все окна ставятся стеклопакеты, может застекляться лоджия, если это предусмотрено строительным планом.
- В обязательном порядке устанавливается входная дверь, комплект ключей от которой вручается владельцам при приеме жилья. Впоследствии ее может потребоваться заменить, так как высоким качеством предустановленные двери не отличаются и клиент желает обезопасить свою квартиру более надежным способом. Внутренние двери отсутствуют, так как установлены не все стены и жилец вправе варьировать планировку так, как ему покажется нужным, и располагать двери по своему желанию.
Как принимать квартиру
Когда покупатель принимает квартиру, подготавливается акт о соответствии жилья эксплутационным нормам. Важно до его подписания выполнить контроль. В первую очередь рекомендуется проверить фактическую площадь и планировку. Вы можете выполнить это самостоятельно, либо с сотрудникими БТИ.
Самостоятельно проверить качество подготовки квартиры не так просто. Но если возникнут какие-либо сомнения или вопросы, вы можете обратиться за консультацией к профильному специалисту. Это избавит Вас от многих хлопот в дальнейшем.
Нормы и что конкретно проверять?
Измерьте фактическую площадь квартиры и сравните с указанной в документах. Допустимая погрешность обычно составляет не более 5%. Проверьте высоту потолков – она должна соответствовать проектной документации и быть не менее 2,5 метров для жилых помещений согласно СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные".
Стяжка пола должна быть ровной и прочной. Согласно тому же СП 71.13330.2017, отклонение поверхности пола от горизонтали не должно превышать 2 мм на 2 метра длины. Для проверки можно использовать строительный уровень или специальную рейку. Обратите внимание на наличие трещин, выбоин или раковин в стяжке. Эти дефекты могут потребовать дополнительных работ перед укладкой финишного покрытия.
При проверке стен и потолка допустимые отклонения поверхности от вертикали не должны превышать 2 мм на 1 метр высоты. Для проверки можно использовать строительный уровень или отвес. Обратите внимание на наличие трещин, сколов или выпуклостей. Даже небольшие дефекты могут привести к проблемам при финальной отделке.
Проверьте правильность установки окон и дверей. Зазоры между рамой и стеной должны быть равномерными и заполнены монтажной пеной. Согласно ГОСТ 30971-2012, монтажный шов должен быть герметичным и обеспечивать надежную теплоизоляцию.
Проверьте работоспособность фурнитуры: окна и двери должны легко открываться и закрываться, не должно быть перекосов. Обратите внимание на качество уплотнителей – они должны плотно прилегать по всему периметру.
Убедитесь в наличии всех необходимых точек подключения к инженерным коммуникациям согласно проекту. Это включает розетки, выключатели, точки водоснабжения и канализации, радиаторы отопления. Проверьте качество разводки труб и электропроводки. Согласно ПУЭ (Правила устройства электроустановок), электропроводка должна быть выполнена в соответствии с проектом и иметь необходимую защиту.
Проверьте наличие и работоспособность вентиляционных каналов. Согласно СП 60.13330.2016 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", в жилых помещениях должен быть обеспечен воздухообмен. Проверить тягу можно с помощью листа бумаги: поднесите его к вентиляционному отверстию, и если тяга есть, лист будет притягиваться.
Пример: черновая отделка квартиры в новостройке
Жилая комната
Вариант полной черновой отделки в комнате. Обработаны стены и потолок, пол готов к укладке покрытия. Установлены заводские стеклопакеты, подведены трубы отопления и стоит стандартный радиатор. К месту размещения лампочки или люстры проведен электрический провод.
Кухня
Произведено разделение электрических проводов и подведение их к месторасположению кухонной техники – под холодильник, плиту, посудомоечную машину и т.д. При желании можно сделать дополнительные ответвления для подключения дополнительного оборудования или изменения положения существующего. Есть отводы под светильники, проведена вода и канализация для раковины. Входная дверь на кухню не установлена.
Ванная комната
Стены сконструированы из крупных плиток, заметных невооруженным глазом и заштукатурены. Уже установлен источник света и начинается подготовка к отделочным работам. Подведены трубы для воды, внизу в процессе установки находится канализационный отвод. Обработка потолка отсутствует.
Цены на черновую отделку в Москве
Проведение чернового ремонта может отличаться по цене в зависимости от требуемого фронта работ и площади, на которой они проводятся. Этапы работ могут оличаться, общий порядок описывали в статье. Средние расценки на основные мероприятия по черновой отделке квартиры в московской новостройке следующие:
| Наименование работ | Стоимость |
|---|---|
| Подготовка к отделочным работам: | 150+ руб/м2 |
| Штукатурка, грунтовка, выравнивание поверхности стен: | 730+ руб/м2 |
| Стяжка полов: | 750+ руб/м2 |
| Установка стен и межкомнатных перегородок: | 970+ руб/м2 |
| Отделка потолка: | 900+ руб/м2 |
| Установка и подсоединение инженерных коммуникаций: | 120+ руб/м2 |
| Монтаж дверей: | 4290+ рублей за штуку |
Чаще всего покупка квартиры с черновой отделкой и последующий ремонт жилья под ключ оказываются в финансовом плане выгоднее, чем покупать квартиру с готовым оформлением и впоследствии его переделывать. Заказывать все работы по проведению ремонта надежнее всего у профессионалов своего дела. Группа компаний "Уровень" возьмет на себя все заботы по Вашему ремонту, оставьте заявку и получите бесплатную консультацию по всем, возникшим вопросам.
