Часть застройщиков, действующих сейчас на рынке недвижимости, сдают проекты не «под ключ», а с так называемой черновой отделкой или даже без нее. Это предполагает, что покупатель сам выполнит чистовой ремонт с учетом своих потребностей и пожеланий, сразу или перед вселением. Такое предложение востребовано, потому что продажа жилья на данном этапе имеет ряд преимуществ как для застройщика, так и для будущих жильцов. Рассмотрим, что обычно включает черновая отделка квартиры в новостройке, какие работы потребуются и сколько это стоит.
Преимущества квартиры с черновой отделкой
1. Ввиду отсутствия части внутренних перегородок, полов, дверей и отделки стен покупатель может создавать планировку и стилизовать приобретенное помещение в соответствии со своим вкусом и потребностями, и не нужно будет снимать плитку или обои, поставленные застройщиком, менять сантехнику и т.д.
2. Затраты застройщика на отделочные материалы и сроки подготовки помещений к продаже снижаются. Как следствие, квартиры без готовой отделки обычно продаются дешевле — по оценкам риелторов, разница может составлять около 10–15% от стоимости аналогичной квартиры с чистовой отделкой, но точный разрыв зависит от конкретного жилого комплекса.
3. Ремонт «под себя» — это уверенность в качестве отделки, отсутствие мелких неудобств, с которыми приходится мириться при готовом ремонте от застройщика.
Основные минусы
Однако существует ряд подводных камней и проблем, с которыми можно столкнуться, купив жилье в новостройке с черновой отделкой помещений:
- Очевидно, что сразу заселиться в приобретенную квартиру не получится — на всей ее площади необходимы ремонтно-отделочные работы, отсутствует любая мебель и техника, невозможно спать, готовить, принимать душ и т.д.
- Юридически однозначного определения термина «черновая отделка» не существует — ни в законодательстве Российской Федерации и стран СНГ, ни в Европе. Понятие условное и неофициальное, поэтому под ним может подразумеваться что угодно, и каждый застройщик трактует его по-своему. Важно при покупке или заказе работ уточнять у продавца точный перечень мероприятий.
Как быть? И что обычно предполагает такая отделка, рассмотрим далее. Это сформирует понимание, от чего можно будет отталкиваться при дальнейшем ремонте новостройки.
Черновая, предчистовая и чистовая отделка — в чём разница
Раз единого определения нет, проще всего разобраться на сравнении трёх уровней готовности, которые встречаются у застройщиков.
| Критерий | Черновая отделка | Предчистовая (white box) | Чистовая (под ключ) |
|---|---|---|---|
| Стены | Штукатурка без выравнивания | Штукатурка и шпаклёвка, готовы под покраску или обои | Финишное покрытие: обои, покраска, плитка |
| Пол | Черновая стяжка | Выровненная стяжка, иногда наливной пол | Финишное покрытие: ламинат, плитка, паркет |
| Электрика | Ввод в квартиру без разводки по комнатам | Разводка проводки выполнена, розетки и выключатели не установлены | Полностью смонтирована, розетки и выключатели на месте |
| Двери | Только входная | Входная, межкомнатные обычно отсутствуют | Входная и межкомнатные установлены |
| Готовность к проживанию | Нет, требуется полный ремонт | Нет, нужна финишная отделка | Да |
На практике формулировки «предчистовая» и «white box» тоже не закреплены официально и могут отличаться у разных застройщиков — но общий принцип таков: чем выше уровень готовности, тем меньше работ и вложений потребуется от покупателя, но и цена квартиры будет выше.
Что входит в черновую отделку
Черновая отделка квартиры в новостройках Москвы как минимум включает выполнение всех условий, требующихся для сдачи построенного жилого помещения, и подведение основных коммуникаций, которые новый владелец сможет использовать для разводки электричества, водопровода и т.д.:
- Во всех комнатах и вспомогательных помещениях стены обработаны слоем штукатурки необходимой толщины. Выравнивания и придания гладкости поверхностям не производится — прежде чем красить стены или клеить обои, владельцу потребуется выполнить шпаклевку и грунтовку.
- Ванная комната и санузел обычно изготавливаются с использованием специализированных влагостойких плит, на которые впоследствии удобно класть кафельную плитку или каркасную обшивку. Конструкции ванны, унитаза и раковины в некоторых случаях устанавливаются, но могут и отсутствовать. В работы может входить гидроизоляция этих помещений.
- Под напольные покрытия закладывается лишь основа в виде стяжки. Если проектом предусмотрены тёплые полы, закладывается их конструктивная основа без внешней отделки — она также выполняется за счёт клиента.
- На уровне сантехнических работ подводятся коммуникационные трубы — горячей и холодной воды, отопления и канализации. На разветвлениях труб устанавливают опломбированные счётчики водоснабжения. Если дом газифицирован и отопление зависит от газа, при черновой отделке устанавливают котёл.
-
Электромонтажные работы выполняются на уровне подведения минимального количества рабочих проводов с напряжением — розетки, осветительные приборы, выключатели и прочая регулировка не предусмотрены.
Далее владелец сможет продумать расположение мебели и техники и по плану помещения удобно расположить розетки, выключатели и систему освещения.
Помимо электрических, подводятся кабели для стационарного телефона и телевизора.
- Во все окна ставятся стеклопакеты, может застекляться лоджия, если это предусмотрено строительным планом.
- В обязательном порядке устанавливается входная дверь, комплект ключей от которой вручается владельцам при приёме жилья. Впоследствии её часто заменяют, так как штатные двери невысокого качества, а владелец хочет обезопасить квартиру более надёжным способом. Внутренние двери отсутствуют, так как установлены не все перегородки, и жилец вправе сам определить планировку и расположение дверей.
Как принимать квартиру
Когда покупатель принимает квартиру, подготавливается акт о соответствии жилья эксплуатационным нормам. Важно до его подписания выполнить контроль. В первую очередь рекомендуется проверить фактическую площадь и планировку — самостоятельно или с сотрудниками БТИ.
Самостоятельно оценить качество подготовки квартиры непросто. Если возникают сомнения — стоит обратиться за консультацией к профильному специалисту, это избавит от многих хлопот в дальнейшем. Подробнее о нюансах — в статье «Приёмка квартиры в новостройке».
Чек-лист приёмки квартиры с черновой отделкой: 8 пунктов за 15–20 минут
- Площадь: замерьте рулеткой и сравните с проектной документацией. Отклонение более 5% — основание для перерасчёта цены.
- Высота потолков: должна быть не менее 2,5 м для жилых помещений согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные».
- Стены: приложите уровень 1 м. Отклонение от вертикали более 2 мм на 1 м высоты — штукатурка с браком (СП 71.13330.2017).
- Пол: прокатайте металлический шарик или используйте рейку с уровнем. Если шарик катится в одну сторону или отклонение превышает 2 мм на 2 м длины — стяжка выполнена с уклоном.
- Электрика: включите тестер в розетку (если есть) или проверьте напряжение в щитке, сверьте точки подключения с проектом. Проводка должна быть выполнена согласно ПУЭ. Нет напряжения — не подписывайте акт.
- Вода: откройте кран на 3 минуты и проверьте счётчики на наличие пломб. Слабый напор — засор или ошибка в проекте.
- Вентиляция: поднесите лист бумаги к решётке — по СП 60.13330.2016 воздухообмен в жилых помещениях обязателен. Лист не притягивается — канал забит или не подключён.
- Окна и двери: закройте створку и проведите рукой по периметру — сквозняк говорит о нарушении герметизации монтажного шва (ГОСТ 30971-2012). Проверьте, что фурнитура работает без перекосов.
Совет инженера: снимайте процесс приёмки на видео — это станет доказательством при спорах с застройщиком.
Пример: черновая отделка квартиры в новостройке
Жилая комната
Вариант полной черновой отделки в комнате. Обработаны стены и потолок, пол готов к укладке покрытия. Установлены заводские стеклопакеты, подведены трубы отопления и стоит стандартный радиатор. К месту размещения лампочки или люстры проведён электрический провод.
Кухня
Произведено разделение электрических проводов и их подведение к местам расположения кухонной техники — под холодильник, плиту, посудомоечную машину. При желании можно сделать дополнительные ответвления для подключения оборудования или изменения его положения. Есть отводы под светильники, проведена вода и канализация для раковины. Входная дверь на кухню не установлена.
Ванная комната
Стены сконструированы из крупных плит, заметных невооружённым глазом, и заштукатурены. Уже установлен источник света, начинается подготовка к отделочным работам. Подведены трубы для воды, внизу в процессе установки находится канализационный отвод. Обработка потолка отсутствует.
Цены на черновую отделку в Москве
Стоимость чернового ремонта отличается в зависимости от объёма работ и площади помещения. Общий порядок этапов описывали в статье. Средние расценки на основные мероприятия по черновой отделке квартиры в московской новостройке:
| Наименование работ | Стоимость |
|---|---|
| Подготовка к отделочным работам | 150+ руб/м2 |
| Штукатурка, грунтовка, выравнивание поверхности стен | 730+ руб/м2 |
| Стяжка полов | 750+ руб/м2 |
| Установка стен и межкомнатных перегородок | 970+ руб/м2 |
| Отделка потолка | 900+ руб/м2 |
| Установка и подсоединение инженерных коммуникаций | 120+ руб/м2 |
| Итого по базовому комплексу работ (без учёта дверей и материалов) | от 3 620 руб/м² |
| Монтаж дверей | 4290+ рублей за штуку |
Часть застройщиков и подрядчиков предлагает черновую отделку пакетами разного уровня: базовый комплект (штукатурка, стяжка, минимальная электрика) обычно стартует от 3 000 руб/м², расширенный — с дополнительными работами вроде шумоизоляции, гидроизоляции или разработки проекта — от 9 000 руб/м². Точная сумма зависит от состояния объекта и определяется после замера.
Чаще всего покупка квартиры с черновой отделкой и последующий ремонт под ключ оказываются выгоднее, чем покупка квартиры с готовым ремонтом с его последующей переделкой под себя. Заказывать работы надёжнее всего у профессионалов. Группа компаний «Уровень» возьмёт на себя все заботы по вашему ремонту — оставьте заявку и получите бесплатную консультацию по возникшим вопросам.
Как сделать черновую отделку самому?
Делайте сами, если:
- У вас есть опыт штукатурных/стяжечных работ (не «клеил обои», а именно черновые)
- Готовы потратить 3–4 недели полного рабочего дня на квартиру 40 м²
- Есть доступ к профессиональному инструменту (лазерный уровень, штукатурная станция)
- Бюджет ограничен, а время — нет
Не делайте сами, если:
- Никогда не работали с маяками, не знаете, как проверить уклон стяжки
- Нет времени на обучение и переделки (ошибка в электрике — риск пожара)
- Планируете сложную инженерию: тёплый пол, рекуперацию, умный дом
- Цена ошибки для вас выше экономии: переделка стяжки — это в среднем +30% к бюджету и +2 недели к сроку
По опыту специалистов, значительная часть клиентов, начавших черновую отделку самостоятельно без профильного опыта, в итоге обращаются за исправлением ошибок в первые месяцы после начала работ, и стоимость такого исправления обычно оказывается выше, чем если бы работу изначально доверили бригаде.
Для черновой отделки квартиры потребуется набор базовых материалов, которые обеспечивают выравнивание поверхностей, монтаж коммуникаций и подготовку к чистовой отделке. Их выбор зависит от состояния новостройки (например, «голые» стены из бетона или кирпича, отсутствие стяжки), бюджета и имеющихся навыков.
Какие материалы потребуются
Помимо позиций, уже перечисленных в разделе «Что входит в черновую отделку», для самостоятельного выполнения работ понадобятся расходные материалы: для стен и потолка — штукатурные смеси, грунтовка, гипсокартон и профиль для каркасов; для пола — цементная смесь для стяжки, наливные составы, материалы для гидроизоляции и утепления. Для возведения перегородок используют пазогребневые плиты, кирпич или гипсокартон — у каждого варианта свои требования к навыкам монтажа.
На этом же этапе выполняется разводка черновой электрики: потребуются кабель, гофра, монтажные короба, трубы для подводки к местам установки сантехники. В большинстве случаев нужен качественный электрощит для удобного управления и обслуживания электрики в квартире.
Точный набор материалов зависит от проекта. Например, в «хрущёвке» с деревянными перекрытиями нельзя заливать тяжёлую стяжку — нужна сухая стяжка из ГВЛ. В новостройке с ровными плитами перекрытия иногда достаточно наливного пола и шпаклёвки стен. Из инструментов понадобятся: перфоратор с буром, маяки, строительный миксер, рулетка, лазерный уровень, штроборез, валики, молоток, пила.
Сколько времени требуется
Сроки работ зависят от выбранных решений и площади помещения. Для новостройки средней площади черновая отделка обычно занимает около 4 недель с учётом времени высыхания стяжки и разводки коммуникаций по комнатам.
Ускорить процесс можно за счёт быстросохнущих составов, параллельного выполнения нескольких процессов и грамотной организации работ.
Перед тем как приступать к черновой отделке квартиры своими руками, стоит просчитать бюджет с учётом покупки или аренды инструмента и риска порчи материалов при отсутствии опыта — возможно, будет рациональнее доверить выполнение работ профессиональной бригаде.
